( 1)动态评价指标a. 净现值NPV净现值是指投资项目按部门或行业的基准收益率( ic )或设定的折现率， 将各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。净现值是反映项目在计算期内获利能力的动态指标。净现值的计算公式内部收益率是指投资项目在计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率， 它是技术经济评价的一项主要指标， 这里的计算期， 对于建筑项目开发项目来说， 指的是开发经营期。内部收益率表达式如下：

　　实际计算中常用线性插值法求解。

　　( 2)静态评价指标a. 投资回收期Pt投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间， 是反映项目投资回收能力和速度的重要指标。投资回收期的详细计算公式为：

　　投资回收期= (累计净现金流量开始出现正值的年份)上年累计净现金流量的绝对值当年净现金流量b. 投资利润率投资利润率一般是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率。对建筑项目开发项目来说， 是指开始经营， 有销售收入的年份的利润总额与总投资的比率。对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的项目， 按生产期年平均利润总额与总投资的比率计算。其计算公式为： 年利润总额= 年销售收入- 年经营成本。

　　投资利润率=年利润总额或平均利润总额总投资100%4 建筑项目开发项目的风险评价方法风险的评价方法有多种， 如： 风险调整贴现率法、肯定当量法、蒙特卡罗模拟、决策树方法等。风险调整贴现率法是通过将无风险贴现率调整为有风险贴现率来反映风险的， 而肯定当量法则是用肯定当量系数调整净现金流量来反映风险的影响。用这两种方法进行风险评价较简单， 只是改变了财务指标公式中的一个系数的大小， 而且风险调整贴现率法将时间价值与风险价值混在一起， 据此对现金流量贴现， 夸大了远期风险; 而肯定当量法中的肯定当量系数不易确定， 往往要凭经验决定， 缺乏一定的客观标准; 决策树方法虽然有结构清晰、计算灵活的特点， 但是该方法只停留在经济指标的不确定因素的估计上， 而不能建立建筑项目开发过程的风险估计上， 与本文的风险分析思路不配套。鉴于这些原因， 本文选择蒙特卡罗模拟作为建筑项目开发的风险评价方法， 因为蒙特卡罗模拟方法可以计算多个指标， 可以将不确定因素的概率分布， 按评价模型过度到各经济指标中， 而且蒙特卡罗模拟输入变量可以是各种概率分布， 计算结果精细， 可靠性可调整， 所以此方法既具有科学性， 又具有实用性。

　　蒙特卡罗模拟是一种用途广泛、传统的风险分析方法， 亦称模拟抽样法或统计试验法， 是一种以数理统计理论为指导的模拟技术。它的实质是按一定的概率分布产生随机数的方法来模拟可能出现的随机现象。在财务评价中， 设评价指标Z是自变量x i ( i=1, 2, , m )的多元函数， 则有：

　　Z = f ( x1, x2, , xm )式中， 函数f 是计算评价指标的表达式。

　　自变量x i 中全部或至少一部分是随机变量， 因而Z也是随机变量。蒙特卡罗模拟按自变量xi 的概率分布产生随机数为一个样本， 用函数关系f 求样本的评价指标Z, 通过统计模型计算评价指标的期望、方差及概率分布图， 进而可分析评价指标Z的置信区间和项目的风险程度。蒙特卡罗模拟方法通过对计算机内部产生的0- 1之间等概率的随机数进行变换， 获得具有一定分布的随机数，能够对有着各种理论或经验分布的随机变量进行模拟， 实用性较强。从风险评价的整个过程来说， 模型应当正确、可靠、适应性强、容易控制和使用方便， 而蒙特卡罗模拟正适应了这些特点。

　　4 建筑项目开发项目风险分析实例

　　4. 1 背景资料天津市某建筑项目开发公司98年拟开发一片住宅小区， 市场分析表明该片地区是天津市政府危改的难点大片工程， 可以享受政府的优惠政策， 且该地处于良好地段， 另外天津市目前的整体市场供求状况良好。

　　开发方式小区总建筑面积12万平方米， 多层住宅为7层，局部中高层为11层， 建筑密度30%, 占地面积5 - 6万平方米， 规划容积率1. 8左右。建设期限为1 年(不包括施工准备期) , 经营期限为3年， 预计投资27000万元， 包括开发成本和贷款利息支出。销售平均价格为多层混砖3500元/平方米， 高层3700元/平方米， 公建5800元/平方米。

　　4. 2 风险分析风险辨识与风险估计根

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