近些年来，随着市镇住房从实物分配向货币购买的转变，住宅已经成为广大人民的一种大宗消费，住宅已经成为一种产业，它在房地产业的作用与日俱增。作为房地产商应对住宅的设计、工程质量、功能和环境质量以至物业管理、社区服务是否完善予以足够重视，也就是说房地产管理的提高和改善不仅仅限于完善配套设施这一方面的政策，其他方面也要齐头并进--住宅的工程质量、住宅的功能及内外环境和物业管理水平。近年来随着我国国民经济的发展和国家住房制度的改革，人们生活水平和自身素质的提高。以及信息化社会日益逼近必将导致人们在家庭住房需求概念上的彻底变革。住宅智能化管理和住宅环境的持续性发展是房地产业的必然趋势，这一观点的提出并不是在新世纪里赶时髦，而是科技飞速进步和人类对居住环境的更高要求决定的。

　　1、住宅的智能化管理

　　1.1 智能化的定义

　　比较成熟的且被广泛认可的定义是由美国IBI给出的定义：智能社区是指利用系统集成方式，将现代计算机技术、现代网络通信技术、现代智能仪器仪表技术、现代控制技术与建筑艺术、环境设计艺术有机地组合在一起，通过对设备的自动监控、对各种信息资源的处理，对使用者的各种信息服务的优化组合，构成一个安全、高效、便利、优雅的生活环境。

　　它提出了社区智能化的四个基本要素：结构、系统、服务、管理。通过这四个元素内在联系的彼此优化组合，向业主提供一个高效率、有效使用的环境，协助业主、房地产商和用户在这个环境里实现成本、舒适、方便、安全的新社区理念。

　　1.2 中国人对智能化的一些盲点

　　1.2.1 不适应中国的国情这种观点认为，我国目前的国力还不强，社区智能化的条件还不成熟。智能化之所以能在西方国家流行，主要是因为西方国家的经济发达，且经过了长时间的实践才发展起来。

　　1.2.2 中国房地产市场还没有发展到智能化的阶段，这种观点认为，国内的智能化市场至少需要5年的培育，才能形成市场。认为智能化技术在我国还处在研究阶段，智能产品还有待提高，在产品不成熟的时候，一旦引入社区工程，将会带来质量问题。

　　1.2.3 认为只有智能化才能使房地产市场走出低迷状态目前，国内房地产市场还没有真正走出低迷状态，大量空置房屋依然存在，只要开发商经过单改造，上了智能化项目后，就可以一举改变这种象，将使房地产迎来一个新的大发展机遇。

　　1.3 智能化的特点

　　智能化是科技与工程的结合点，它包含了设计、施工、维护等各个环节。在智能工程实施中，必须把握技术先进性、经济性、实用性的有机整合。

　　1.3.1 系统的集成性智能化系统是一个高度复杂的多系统集成。智能化系统包含了若干个子系统，各个子系统在功能上千差万别，独立自成体系。它需要对设计对象进行需求分析，确定系统功能，要熟悉、分析现有的技术和产品，兼顾日后维护选择合适的技术和产品。智能化的集成不仅是其各个子系统的集成，而且是与其环境(建筑及其它专业)的集成，与人的集成。

　　1.3.2 工程特性智能化工程需要有丰富的工程管理经验。这是工程质量的需要，也是保证进度的需要。在智能化工程实施中，强调实施单位的工程能力，就是指工程实施队伍的技术实践经验和工程项目管理经验。

　　1.3.3 经济性智能化系统设计方案决定了智能化系统的投资。工程经验、技术实施经验对智能化系统实施方案的优化有着重要影响。经验丰富的智能化实施单位应当具备经验丰富的专职技术设计人员，只有在充分消化开发商的设计思想、充分掌握建筑结构设计，才能在设计中充分考虑方案实施的经济性，用最为经济的投入得到最大的效果。这不仅体现在智能化系统方案优化本身，还会体现在建筑设计方案上。智能化系统设计早期介入房地产项目开发也将成为一种趋势。

　　1.3.4 易维护智能化系统是一个具有一定技术含量的系统工程，因而在实施中必须考虑日常运营的维护。这就需要从产品的选型、工程设计、工程实施中考虑。我们始终强调在智能化小区应用技术先进成熟、性能稳定可靠的技术和产品。标准尚未形成、技术尚未完善的技术和产品都会为小区运营维护留下隐患。

　　1.3.5 科技与生活的结合点智能化住宅的核心还是住宅本身，是与居民日常生活紧密相关的居家住所。因而智能工程的社会特性要求政府主管部门、开发商以及智能化工程实施企业必须重视智能化的建设、使用和维护。资源外包、集约化经营是社会化分工的必然结果。智能化工程由于其技术含量的特点，使得其实施和维护必须有专业的技术工程队伍，必须有足够的经营规范，必须建立相应的服务体

[1] [2]  下一页