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| 比较基建工程管理和房产工程管理的异同 |
| 作者:佚名 |
来源:互联网 |
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发布时间:2009-4-29 15:21:49 |
基建工程和房产工程在许多人看来是几乎一样的工作，同样的都是从事建筑工程管理，我初入职时也是这么想的。本人如今在国内某大型上市集团完成近百万平房基建工作，历经9年深刻的感受到两者存在的很大差异。
一、 基建工程和房产工程所管理的都是工程，但其管理对象还存在很大的差异。
1. 主要管理对象的类型不同。基建工程主要管理对象是厂房，目前国内较多的是钢结构厂房，但一些特殊工厂工艺要求也存在建造框架、砖混、钢混等其它形式的厂房，厂房低矮但是面积大。房产工程是以商品房及商住楼为主要对象的管理，占地面积小楼层高。
2. 配套管理对象类型有差异。基建工程会专门配套建设办公楼、职工宿舍、专家楼、食堂、码头、污水处理等，房产工程可能会配套会所、游泳池等设施。
3. 对象管理的深度、角度不同。职工宿舍看似和低层商品房相同，但是由于其建筑作用的不同，导致管理的角度深度就不同。职工宿舍要求便于统一管理和保障安全，商品房则以是否能满足住户多样的装修及户内实际使用空间考虑。绿化项目以基建工程的角度是以较低养护成本及整洁的面貌为首要出发点，房产工程以绿化环境的美感和宜居性为首要出发点。
4. 装修管理的差别。基建工程是早于房产工程涉及装修的，但随着房产公司逐步推出精装修房，目前许多房产公司也较注重管理人员的装修知识水平。基建工程装修以实用、公用为目的，房产工程装修表面奢华、精致为目的。我们去看房经常能够看到很多样板房做的很漂亮，不论从结构和色彩上基本都是挑不出毛病的，但当你真的住进去就会发现很多地方设计的不够人性化、生活化。这里我特别指出一下目前许多所谓“买一送一”（4.5-5.2米层高自隔两层）的商住楼，其样板房是漂亮。具有极大的客厅、敞开的厨房、足够的卧室往往还带有一个小的书房（婴儿房）或储藏间。客厅很大，但客厅他直接的利用了两层的空间，因此“买一送一”是没错，但是你要漂亮，客厅肯定是上下联通的。储藏间放楼上搬东西方便吗？婴儿房放楼上，你放心小孩子吗？还有晾衣服不方便，水电费贵等，要说说不完，大家有空去看看就知道的。
二、建筑手续办理的异同
很多房产公司有专职的前期经理进行建筑手续办理及拆迁配合管理，基建部门往往以部门经理全权负责此类事务。除人员有差别外，实际操作过程中也有很多不同。
1. 拿地方式差异。由于基建工程一般都是实业公司或相关部门、机构，原来都是批准立项之后进行直接的划拨用地。目前一些用地可以采取规定用地性质方式获取（例：http://www.jxzbtb.gov.cn/jyxxbc/gtZbDetail.asp?ZbID=101），房产用地招投标则竞争较为激烈但也存在一些私下交易情况。
2. 建筑手续办理及变更的异同。这里相同的是基建工程和房产工程都在项目某阶段（比如有点项目较大，分多期实施）以后提出变更设计规划、变更容积率和建筑密度等数据。其目的当然也是相同的，为了在一块地上增加效益。不同的是近些年房产手续相对规范，大部分企业是按照政府要求按步实施，但基建投资特别是引进外资项目依旧存在先盖房后手续的情况，因此需要更高的沟通技巧。
3. 政府部门侧重点不同。基建工程往往和消防队的关系相当好，因为工业建筑中防火造价极高，其次是规划、土地和质检，房产局基本不是重点。房产工程往往以房产部门为重点，其次是质检和规划等。
4. 验收形式差异。建筑工程城区一般以土地、规划、消防、公安、园林、气象等诸多单位组成的联合验收组进行最终验收。基建验收省略了质检的分户验收环节，对节能要求也比较低。
三、工作涉及面及工作方式的差异
1. 基建工程往往在单位中属于后勤部门，要经常性的征求使用部门的意见及时调整方案。有时候生产上确定一个建设方案要2个月时间却要求我们3个月内完成车间建设。生产企业老总又多，因此基建工作是在不断的揉捏中完成，更能锻炼一个人能职场能力。房产工程一般都有详细的方案设计、规划设计以及施工图设计，在获得系统性文件后有条理的进行，工程部自身属于房产企业的“生产性”部门，做[1] [2] 下一页
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