编者:建筑工程发包方拖欠承包人的工程款,在一定前提下,是承包人的法定优先受偿款,但《房地产抵押评估指导意见》并未确定抵押评估必须明确的优先受偿权的范围、行使优先受偿权的限制、行使优先权的期限等问题,都需要在评估抵押价值中确定。本文根据高法的司法解释,对这些问题进行分析。

　　《房地产抵押估价指导意见》(以下称“指导意见”)第四条规定:“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。”

　　建筑工程发包方拖欠的建筑工程款是不动产抵押时法定优先受偿款之一。《合同法》第十六章第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”但在资产评估操作中,还需明确该建筑工程款优先受偿的范围、承包人行使优先受偿权的限制以及行使优先权的期限等问题,然后才能确定评估师“知悉的法定优先受偿款”。本文根据最高人民法院的司法解释,对这些评估中的前提条件进行分析。

　　一、建筑工程款优先受偿权的范围和限制

　　1、承包人行使优先受偿权范围的确定

　　最高人民法院《关于建筑工程款优先受偿权问题的批复(法释[2002]16号)》(以下称“16号批复”)第三条指出:“建筑工程款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”

　　这一条解释对上述《合同法》中的“建筑工程价款”进行了这样的界定,即该价款一是承包人为建设工程应当支出的工作人员报酬,包括已经支出的和未支出但应当支出的部分;二是承包人已经为建设工程支出的材料款等费用。由于目前我国建筑行业普遍存在着承包人对材料款进行垫资的状况,因此,虽然已物化为建筑的材料的费用仍属于工程价款。

　　但是,发包方对承包方的应付账款中除了建筑工程价款外,还可能存在发包方向承包方的借贷,所以,评估师在确定工程价款范围时,除了查阅发包方与承包方的账面数据外,还要查阅工程承包合同和借款合同,分清应付账款中哪部分是工程价款,哪部分是资金拆借,如实确定法定的优先受偿款。

　　在建筑工程承包合同中,付款期限分为按照工程进度付款、竣工后一次付款等方式。因此,在确定是否存在建筑工程款优先受偿款时,还需要注意一个问题,即在竣工后一次付款时的情况下,部分评估人员可能错误地认为未到约定付款期就没有拖欠工程款,就不存在优先受偿款问题。如某项建筑工程抵押评估时以2008年6月30日竣工日作为评估基准日,而根据工程合同的约定,拖欠的工程款将在竣工后的3个月内付清,若此时评估师误认为于评估基准日不存在法定优先受偿权利下的工程支付款,在评估中就不去扣除这部分金额。产生这一错误的原因在于混淆了债务产生的法定性和支付方式的可约定性。债务的形成条件是由于过去的交易或事项所引起的企业的现有义务。这种义务需要将来以转移资产或提供劳务加以清偿,是刚性的,不应该因偿还期限的不同约定而改变负债事实和偿债义务的产生时间。

　　2、承包人行使优先受偿权的限制

　　在实际案例中,消费者预付购买商品房的款项后,发包方可能将该款用于工程上,当抵押的工程被执行变现时,就出现如何确定消费者、承包人谁优先受偿的问题。由于承包人作为一种经营组织,有更多的措施和手段判断、分析和控制施工合同风险,相对于个体消费者,其更有能力保护自身的利益。而商品房消费者的利益一般属于生存利益,商品房消费者的生存利益应优先于承包者的经营利益。所以“16号批复”第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”承包人对商品房享有的工程价款优先受偿权在消费者受偿权之后。

　　3、承包人行使优先受偿权的时间限制

　　“16号批复”第四条规定:“建设工程承包人行使优先权的期限为6个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”但由于《合同法》以前并未明确承包人行使优先权的期限,而当“16号批复”公布时,许多工程可能早已竣工了,因此,“16号批复”第五条规定:“本批复第一条至第三条自公布之日起施行,第四条自公布之日起六个月后施行。”即承包人优先受偿权的时间限制从批复公布6个月后实行,即从2002年12月27日起施行,这样,凡是批复公布之日前竣工的建设工

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