3.3有些地方土地价格欠合理

　　土地价格欠合理，主要表现在收购时的低价和拍卖时的高价上。

　　(1)由于国家对规划范围内的土地征用是国家权力的体现，一旦土地被划入征地范围，不管原使用者是否愿意，都会被征用，因而带有一定的强制性，法律规定应给予被征地者一定的补偿。但是有些地方在征地过程中给予被征地者的补偿过低。有些地方，特别是农村，由于缺乏建设资金和各参与方利益的分割，被征用地者得到的土地征用补偿费明显失实，严重损害了农民的利益。如江西某地级市319国道改造征用农地时，实际到农民手中的补偿费每平方米少得可怜，而且是一次性的。目前在广大农村土地实行集体所有，农民个人承包经营的两权分离模式。土地对农民来说不仅是一种生产资料，更是一种最基本的生存保障财产。由于目前农村还没有建立公共医疗，社会养老等社会化保障体系，农民的生老病死都由农民自己解决，因此，农地既有生产资料的经济职能，又有保障生活和社会职能。如果只根据农地纯收益，不考虑土地对农民的社会保障作用，土地价格就不客观，不利于农民生活水平的提高，也不利于农村的稳定和发展。在农村，农民如果丧失了土地，也就失去了生存之本，没有依靠，更不要谈遵纪守法，致富，奔小康等问题。所以，这不仅仅是经济问题，如果处理不好可能导致很多社会问题，因而也是一个政治问题。

　　(2)由于城市土地价格对地段非常敏感，城市土地的供应又远远跟不上对土地的需求，因而造成某些地段寸土寸金。如在2002年杭州西湖边的一块地在拍卖时竟然卖到了27000万元/hm2，折合2.7万元/m2[2]。这样的“天价”是在一个“公平，公开，公正”的市场运作中产生的，尽管增加了政府收入，也有失科学性，从长远来看是有害的。开发商出这样大的价钱夺得宗地，并要得到预期的利润，他必然要增大容积率，增加楼层，增加租金和房价，这样就加大了开发商在建设期的融资风险和在运营期的经营风险，对环境也有某种程度的破坏，而且开发商所付的钱最终由住户支付，这样必然会增加住户的负担和增加入住企业的经营成本，一旦当增加的经营成本大于该地段商机所带来的回报时，企业会放弃进入该区域，从而形成聚集经济负效应，产生房地产泡沫，影响城市经济的发展。在这方面我们是有过教训的：率先实行土地储备制度的香港，在1997年“亚洲金融风暴”中，受冲击最大的就是房地产业。

　　(3)有些企业之间变相采用协议方式以低价出让土地，造成国有资产的大量流失。

　　3.4土地储备运作资金来源单

　　资金和土地是土地储备机制的两大基本要素。土地储备过程就是土地流转过程，实质上是资金流转过程。因为在实际运作中，没有大额资金给予支撑，是难以有效运作的。从一些城市土地储备的实践看，运作资金主要通过银行贷款解决，政府只在初期注入一笔资金作为运作资本金。这种单一的资金来源渠道，虽然能满足当时土地储备的需要，但尚未形成有效的资金筹措机制，而且存在较大的风险。特别是统一收购落实后，客观上要求政府对需要盘活的土地实施敞开收购，如果单靠银行贷款，不仅难以满足对资金的需求，而且可能因银行利息增加而使收购土地的成本大幅增加，甚至会出现土地出让收益低于土地储备成本，入不敷出的现象。

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