8、其他费用

    其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。

    三、引起房地产价格居高不下的主要原因

    1、土地供应价格上升

    据统计，从2003年二季度开始，全国很多地区土地交易价格持续保持较高上涨幅度，于2002年统计相比上涨5.4%。土地价格上涨主要是市场需求趋旺，部分地区调整土地基准地价，很多地区在土地交易中主要采用招标，拍卖方式造成。全国35个大中城市中杭州，太原，南昌，成都等分别比去年同期上涨28.3%，34.6%，14.3%和13.3%。以山东威海为例，在同一相邻地段2000年度取得土地每亩约需80万元，到2003年则需近150万元。涨幅之大令人吃惊。2004年1月13~14日全国住宅与房地产会议在武汉召开，主管房地产工作的刘志峰副部长明确指出：“目前部分地区投资增幅过大，土地供应过量，价格上涨过快，出现不同程度的过热，虚热和结构性问题，存在较严重的市场风险”。个别城市有些区位的地价上涨了1倍以上。

    以威海为例，按80万元每亩价格容积率为1.2计算，楼面地价为667元/每平方米，如按150万元/亩计算，同样的容积率，楼面地价将达1250元/每平方米。同一地段因地价上涨，开发成本每平方米就从677元上涨到了1250元，涨幅达87%。

    从2003年四季度开始，国土资源部对建设用地进行清理整顿，各地方政府抓紧土地储备。这些措施的施行，使建设用地更趋紧张。全国新一轮房地产圈地热潮不但未缩相反更趋高涨，地价更是一路上涨。有些城市在此过程中都暂停一段时间的土地交易，土地供不应求导致炒地盛行。许多人看到炒地炒楼有利可图便投身其中，形成新的需求，使土地供应压力更大，造成恶性循环。

    政府垄断土地的一级市场，而土地的供应量决定市场冷热和房价高低。地方政府在土地市场上的调控力度和水平，决定了房地产市场的发展态势。作为成本转嫁对象，地价的上涨，最终由消费者埋单。据统计，近两年部分城市在此影响下房价上涨较快，上海继2002年房价平均上涨约10%以后，去年又上涨约29%，北京上涨近15%，南京上涨了23%。

    2、政府行政性收费项目繁多，费用偏重导致房价居高不下的原因之一，房地产开发企业承担的行政性收费过重。从各级政府对房地产的收费项目看，不但繁多而且混乱。据建设部房地产税费联合调查统计，1996年北京.上海.广州三城市税费占商品房价格比重分别为18%，15.7%和24%。其中广州市1985年有关房地产税费仅五项，到1995年增至85项，其中80%以上为地方政府或部门规定的行政性收费项目。1995，1996年国家计委和财政部联合发文，后经国务院批准虽然取消了48项不合理收费项目，但房地产企业仍然面对沉重的行政收费。

    下面是某市收费项目一览表

    上表并没有列全该市行政性收费项目，但从上表中还是可以看出，仅各种收费，每建筑平方米就达近350—400元。

    3、市政公共设施由开发企业承担，加大企业成本开支

    房地产开发企业不但要承担房屋建设任务，还要承担诸如道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用，而且甚至要承担诸如学校，幼儿园，医院，派出所等各种非盈利性的公用设施。这些本应由政府负担的项目移嫁由开发企业负责，在加重

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